Ai un apartament ocupat de un fost chiriaș care refuză să plece? Sau poate locuiești într-un imobil, dar nu mai ai contract de închiriere valabil și tocmai ai primit o notificare de chemare în instanță? În ambele cazuri, acțiunea în revendicare imobiliara este un instrument juridic pe care va trebui să-l înțelegi în profunzime. Dacă ești proprietar cu acte în regulă, această acțiune îți oferă calea legală să-ți recuperezi locuința. Iar dacă ești pârât, nu înseamnă automat că vei pierde – ai la dispoziție mijloace de apărare cum sunt uzucapiunea sau titlul propriu de proprietate.
Acesta este momentul în care poți să reiei demersurile amânate în timpul iernii. Îți explicăm imediat, cu exemple clare din jurisprudență, ce presupune o acțiune în revendicare, ce condiții trebuie îndeplinite și cum se apără eficient fiecare parte, cu sfaturi concrete de la un birou de avocatură specializat în astfel de litigii.
Când să introduci o acțiune de revendicare imobiliara: primăvara este momentul potrivit
Primăvara deschide un interval favorabil pentru proprietarii care, în timpul iernii, nu au putut să-și recupereze locuințele ocupate fără drept. Conform Codului de procedură civilă, evacuarea silită este interzisă între 15 noiembrie și 1 martie – indiferent dacă deții o hotărâre judecătorească definitivă sau dacă ocupantul nu mai are contract valabil. Această interdicție, deși motivată social, poate să-ți suspende temporar dreptul de exercitare a proprietății.
Dacă nu ești sigur ce să faci în litigii privind proprietatea, îți recomandăm biroul de avocatură Gunea – avocat in Bucuresti specializat în drept civil, cu experiență în revendicări și evacuări.
Odată cu sosirea primăverii, interdicția de evacuare se ridică. Deci:
➤ Dacă ai o hotărâre judecătorească de evacuare:
Mergi cu ea la executor și cere evacuarea chiriașului legal, prin executare silită.
➤ Dacă chiriașul nu mai are contract, dar stă în apartament:
Nu mai e un simplu chiriaș. Este o persoană fără titlu care ocupă casa TA.
În această situație din urmă, ești nevoit să introduci o acțiune de revendicare imobiliara. Pentru că tu ești proprietarul, iar ocupantul nu mai are niciun drept juridic să locuiască acolo și ocupă abuziv un imobil care nu-i mai aparține, legea îți oferă un instrument eficient ca să-ți recuperezi locuința.
Nu aștepta să treacă primăvara: o consultare rapidă cu un avocat in Bucuresti specializat în litigii asupra dreptului proprietății, cum este biroul de avocatură Gunea, îți clarifică imediat dacă poți să inițiezi evacuarea, revendicarea sau ambele proceduri în paralel.
Acțiunea de revendicare imobiliara explicată simplu de un avocat in Bucuresti
Dacă cineva îți ocupă apartamentul, casa sau terenul fără drept, acțiunea în revendicare este calea legală prin care poți să-l recuperezi. Este prevăzută în articolul 563 din Codul civil și are la bază trei lucruri simple: să fi pierdut posesia, să ai un act care atestă că tu ești proprietarul valabil și cel care ocupă imobilul să nu aibă niciun titlu legal. Pentru o prezentare completă a cadrului legal și a etapelor procesului, îți recomandăm acest articol detaliat despre revendicare imobiliara , redactat de cabinetul Gunea, avocat in Bucuresti cu rezultate dovedite în instanță și zeci de cazuri câștigate în revendicări imobiliare.
Important: revendicarea imobiliară nu se prescrie. Poți să o introduci oricând – și peste 10 sau 20 de ani – atât timp cât ai actele în regulă. Instanța nu ține cont de cine a locuit primul sau cine are o poveste mai emoționantă. Se uită strict la dovezi. Dacă nu ai avocat in Bucuresti și nu poți să dovedești clar că ești proprietar, riști să pierzi procesul.
Un exemplu clar este Decizia civilă nr. 372/2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. Biserica Greco-Catolică a cerut restituirea unor clădiri confiscate de stat în 1948 și date ulterior Bisericii Ortodoxe. Deși aveau un istoric solid al proprietăților revendicate, Greco-Catolicii nu au prezentat niciun titlu care să ateste clar că ei sunt proprietarii. În schimb, Biserica Ortodoxă era deja înscrisă în cartea funciară. Așadar, instanța a respins cererea, arătând că doar actele legale, nu trecutul istoric, au întâietate în fața legii.
Ce condiții trebuie să îndeplinești ca să câștigi în instanță ca reclamant
Ca să convingi instanța că ai dreptul să recapeți imobilul, trebuie să îndeplinești simultan câteva cerințe esențiale. În primul rând, să prezinți un titlu valabil de proprietate: un contract de vânzare, un certificat de moștenitor sau o hotărâre judecătorească definitivă. În al doilea rând, să identifici exact imobilul: adresă, număr cadastral, vecinătăți. Și, în al treilea rând, să dovedești că pârâtul ocupă efectiv acel bun, fără să aibă vreun drept real sau contractual.
Instanțele examinează inclusiv existența unui eventual act care atestă proprietatea de partea cealaltă. Dacă pârâtul a cumpărat bunul cu bună-credință, se analizează cronologia actelor, validitatea fiecărui titlu și înscrierea în cartea funciară.
Decizia civilă nr. 646/2014 a Tribunalului Argeș oferă un exemplu sugestiv. În această cauză, reclamanții au cerut eliberarea unui teren ocupat de pârâți și stabilirea corectă a liniei de hotar. Deși aveau titlul, expertiza tehnică admisă inițial, menită să clarifice limitele proprietății, s-a dovedit a fi deficitară și nu acoperea toate obiectivele stabilite de instanță. Judecătorii au casat sentința și au dispus rejudecarea, pentru că acțiunea de revendicare imobiliara nu se admite fără stabilirea exactă a amplasamentului și probarea limitelor proprietății. Reclamantele au primit astfel o nouă șansă să-și susțină cauza, iar cazul demonstrează că documentarea corectă și completă contează la fel de mult ca textul Codului civil.
Tocmai de aceea, dacă ai o situație juridică neclară, îți recomandăm să consulți din timp un avocat in Bucuresti cu experiență în revendicări imobiliare, așa cum este biroul de avocatură Gunea.
Ce apărări să invoci dacă ești pârât: uzucapiune, titlu sau prescripție
Faptul că ocupi un imobil fără să fii proprietar nu înseamnă automat că vei pierde procesul. Cea mai frecventă este invocarea uzucapiunii: dacă a posedat imobilul ca un adevărat proprietar, timp de cel puțin 10 ani (sau 5 ani cu bună-credință și înscriere provizorie în cartea funciară), poate să dobândească dreptul de proprietate prin efectul legii. În anumite situații, acest fapt poate să îți confere un drept real asupra imobilului.
Ca pârât, poți să invoci și un titlu de proprietate propriu – de exemplu, un contract de vânzare, o hotărâre administrativă sau o sentință judecătorească. Chiar dacă acest titlu e mai nou decât cel prezentat de reclamant, instanța va compara cele două documente și va analiza care dintre ele este valabil și produce efecte juridice. Contează nu doar data, ci și modul în care a fost obținut fiecare titlu.
În plus, dacă reclamantul cere și chirii sau despăgubiri pentru perioada în care ai folosit imobilul, poți să invoci prescripția acestor pretenții. Chiar dacă dreptul la revendicare imobiliara nu se pierde în timp, cererile accesorii, cum sunt plata chiriei sau a unor daune, trebuie formulate într-un termen legal. Dacă acest termen este depășit, poți să soliciți respingerea lor din motiv de prescriere.
Un exemplu relevant este Decizia nr. 405/2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. În acest caz, un moștenitor a cerut instanței să-i dea înapoi un teren pe care spunea că îl deținea familia lui înainte. Problema a fost că nu avea niciun act valabil care să-i dovedească proprietatea în mod oficial. În schimb, pârâtul, adică cel care ocupa terenul, avea un titlu emis de autorități în baza Legii fondului funciar. Curtea a spus clar: faptul că ești moștenitor nu e suficient ca să recapeți bunul. Ai nevoie de un document recunoscut de lege. Altfel spus, instanța a favorizat actul legal valabil și nu povestea de familie sau istoricul posesiei.
Nu lăsa proprietatea blocată de neglijență sau tăcere
Revendicarea imobiliară nu este doar o formalitate, ci o acțiune civilă complexă, în care fiecare detaliu contează. Dacă ești proprietar și ai actele în regulă, legea îți oferă toate pârghiile ca să-ți locuința. Dar trebuie să acționezi inteligent, cu probe clare și susținere juridică profesionistă.
Dacă, în schimb, ești cel care ocupă imobilul, ai și tu drepturi: poți să demonstrezi existența unui act de proprietate valid, să invoci uzucapiunea sau să te folosești de alte apărări propuse de avocat. Important este să ai documentele corecte.
Indiferent de poziția ta, reclamant sau pârât, consultă cu un avocat in Bucuresti specializat în drept civil și revendicare imobiliara, precum biroul de avocatură Gunea, care știe cum să-ți formulezi corect poziția și să eviți pierderile colaterale. Valorifică acest cadru legal care-ți este favorabil, acționează din timp și bazează-te pe o strategie clară, construită de un cabinet de avocatură care cunoaște litigiile de proprietate până în cele mai mic detaliu.
